央行收紧房贷,买房越来越难了?

文章来源:房贷计算器 时间:2021-01-09 14:55

  2020年最后一天,央行和银保监会发布文件,对银行发放房地产贷款做出新的要求。对于计划买房的人,以后申请房贷的难度将会有所增加。

  这份名为《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,对中资银行的房地产贷款划出了两道红线,一条是房地产贷款占比上限,一条是个人住房贷款占比上限。前者主要是针对房地产企业,限制银行资金过度流向开发商,而后者和购房者个人息息相关,从村镇银行到大型银行,个人住房贷款的占比上限从7.5%到32.5%不等。

  对于个人购房者来说,这到底意味着什么呢?最直接的影响在于,部分银行发放房贷的规模将会受到限制,如果银行之前发放个人房贷的占比较高,甚至超过了央行此次规定的红线,那么银行就必须在过渡期之内,逐渐调整到规定范围之内,那些放房贷占比接近红线的银行,以后也必须控制房贷的增长速度。所以,对于个人购房者来说,银行收紧放贷规模,显然会增加申请房贷的难度。

  如果严格按照新的红线要求,个人房贷会受到多大冲击呢?央行按照银行规模大小设置了不同的红线要求,以去年上半年的数据来看,在大型银行中,建行和邮储银行的个人房贷占比超过了32.5%的红线要求,按照新规,这两家银行的个人房贷需要在过渡期之内慢慢调整到红线之内,这也就意味着,这两家银行的个人房贷业务可能会有所收紧。

  其余几家大型银行,工商银行、农业银行和中国银行均满足了新的监管要求,个人房贷占比低于红线2个百分点左右,虽然尚未触线,但是继续扩大房贷规模的空间也不宽裕。从中型银行来看,招商银行、兴业银行都超过了红线,这两家银行的个人房贷也需要调整到红线之下,浦发银行和中信银行距离红线不到1个百分点。

  从上述这些大中型银行的房贷业务来看,虽然真正超过红线的只有4家,但是接近红线的银行数量并不少,这也就意味着,如果要满足监管新规,很多大中型银行都必须对个人房贷规模有所控制,对购房者来说,这就意味着将来申请房贷的难度将会有所上升。

  更深层次的影响还在于,房贷利率也有可能会出现一定程度的上涨。因为资金价格由供需关系来决定,如果房贷规模收紧,有限的房贷资源,只能优先满足出价更高的购房者。另外,随着中国经济渡过了疫情的冲击,2021年的经济将会企稳反弹,货币水龙头也会有所收紧,随着资金供给收缩,资金价格将不再继续下行,甚至不排除有上涨的可能。从LPR(贷款市场报价利率)的走势来看,从去年5月份以来,LPR利率已经终止了连续下降的势头,8个月保持利率不变。

  去年年初,由于市场上资金面充足,房贷利率也保持下降趋势,但是从去年下半年以来,随着市场资金面收紧,LPR利率终止了连续下降的趋势,房贷利率也开始上涨,国内很多地方的首套房利率都出现了小幅反弹。进入2021年之后,市场的整体资金面比去年会更加收紧,加之银行的个人房贷规模受到控制,个人房贷利率还有可能小幅反弹。对购房者来说,如果今年申请房贷,一方面银行的额度可能会相对收紧,同时房贷利率还有可能上升,购房难度将会加大。

  央行和银保监会设置房贷红线,还有可能对房价走势带来冲击,增加房价的下行压力。国内房价的走势和银行住房贷款有非常密切的联系,房价上涨很大程度上依靠房贷增速来支撑。

  从过去10年的房价走势来看,房价大涨的周期之内,基本上都伴随着房贷大增,反之,房价低迷的时候,房贷增速也会明显放缓。2009年国内房价大涨,当年的个人房贷增速高达40%,2012年楼市低迷,当年个人房贷增速仅为12%。经过了几年低潮之后,房价在2016年再度大涨,当年个人房贷增速高达36.7%。随着“房住不炒”政策正式出台,国内房价涨幅趋缓,最近几年的房贷增速再度回落,2019年的个人房贷同比增长16.7%,如果按照新的红线要求,个人房贷增速还将继续放缓,房价将失去重要支撑。

  央行此次对银行的房地产贷款设置红线,本意并不是为了打压房价,主要是为了预防房地产市场的风险冲击金融市场,提前将银行的房地产贷款业务限制在一定规模之内,避免银行贷款过度集中在房地产市场,万一将来房价大幅下跌,可以尽量减轻银行遭受的损失,避免爆发大规模的金融风险,对中国经济带来系统性风险。

  去年12月,银保监会主席郭树清发表《完善现代金融监管体系》,文中有一段专门论述房地产泡沫和金融危机的关系,郭树清认为,“上世纪以来,世界上130多次金融危机中,100多次与房地产有关。2008年次贷危机前,美国房地产抵押贷款超过当年GDP的32%。目前,我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%,还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说,房地产是现阶段我国金融风险方面最大的‘灰犀牛’”。

  对于中国经济而言,在房地产市场高速发展了30多年之后,现在也到了必须提前预防风险的时刻,监管层此时设置房贷红线,就是为了在房地产和中国金融乃至中国经济之间筑起一道防火墙。

  不过,更现实的考验在于,央行为了避免房价下跌给银行带来风险,设置了重重红线,但是控制银行房贷增长,反过来又有可能增加房价下跌的压力,使房价下跌具备自我实现的可能。又要预防风险,又不能急踩刹车,国内的房地产调控始终是刀尖上的舞蹈。对于买房者而言,买房的难度越来越大,同时还要担心未来房价下跌,也更是左右为难。

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