房贷LPR转换如何选?这些因素要考虑清楚

文章来源:房贷计算器 时间:2020-04-14 14:08

  生活中,选择是一次机会,同时也是让人头痛的事。因为有选择就会有放弃,如何做出对自己最有利的选择更是一门学问。日前,央行给曾经贷款买房的人送来了一个选择的机会。

  随着利率市场化改革的推进,央行规定,未来个人房贷利率将不再由基准利率决定,而是改由LPR市场报价决定。央行要求各商业银行原则上在2020年8月31日前完成LPR贷款切换工作。规定称,个人可以选择浮动利率,即未来房贷利率随LPR报价浮动。也可以选择固定利率,也就是未来房贷利率按当前的利率固定不变。不过机会只有一次。个人究竟如何选择,是浮动还是固定?

  理性的选择当然不能拍脑子决定,个人需要综合考虑多个因素,结合自身的具体情况才能做出最优选择.

  首先考虑的是风险的变化。

  这次LPR转换带来的最大变化是改变了绝大部分房贷人的风险。在专业的投资者眼中,风险指的是波动性,波动越大,风险就越大。

  我们先来看看利率是如何波动的。过去个人房贷由基准利率决定。有的人房贷利率在基准利率基础上打7折,有的85折,也有的上浮10%……基准利率就像一个杠杆,撬动每个人承担的实际利率。当基准利率上涨一百个基点时, 上述三种情况的购房者实际承担的房贷利率会相应上涨70个基点、85个基点、110个基点。

  当完成LPR利率转换后,市场上LPR利率上涨一百个基点时,过去个人房贷利率无论是打折的还是上浮,都将是上涨100个基点。过去享受7折利率优惠的个人此时比过去多出了25个基点,享受85折利率优惠的个人则比过去多出了15个基点,而上浮10%的利率的个人则减少了10个基点。

  可见,对过去房贷打折的个人而言,其波动增大风险提高了;而对房贷上浮的个人而言,风险则下降了。也就是说,过去房贷利率有打折的客户,完成LPR利率转换后,如果遇到降息,将比过去更划算,如果遇到涨息,利息也将比过去涨的更多。而利率上浮的客户则刚好相反。

  其次考虑的是未来利率的走势。

  利率的走势分为长期走势还是短期走势。长期利率走势是无法预测的。不过可以肯定的是,随着经济周期的冷热变化,长期利率走势将像波浪一样随之下跌和上涨。

  考虑长期利率的走势,就像给猴子喂果子,如果早上吃3个果子晚上就吃4个果子;如果早上吃4个果子,晚上就只能吃3个果子。你现在赶上了降息周期,以后也会遇到加息周期,遇到了加息周期,之后也会碰到降息周期。

  短期利率的走势相对长期利率比较好判断,随着疫情给经济造成的影响,市场上对降息的预计也随着加大,从短期看,利率水平会进一步走低。不过值得一提的是,在中央房住不炒政策的影响下,个人房贷利率下降空间有限。

  有观点认为,个人可以先选择浮动利率,享受降息的好处,如果遇到加息周期,可以通过提前还款规避加息风险。进行这种操作还需要考虑的是房贷对个人所得税的影响。目前的税收政策是,房贷利息可以抵减个人应纳税所得额1000元。如果加息对月供的影响金额没有超过个人所得税的减免额,提前归还贷款其实并不划算。

  写了这么多,在进行次LPR转换时,具体该如何选择呢?

  笔者认为,如果你的贷款期限在5年以内,你就选择浮动利率,享受利率下降带来的好处。如果5年内遇到加息,当加息对月供的影响超过个减免的影响时,就可以选择提前还款。

  如果你的贷款期限超过5年,而且享受了房贷利率折扣,假如你是风险的爱好者,可以选择浮动利率,如果你是风险的厌恶者,就选择固定利率。如果你的利率有上浮,则反之。我是风险的厌恶者,你考虑清楚了吗?

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