个人住房贷款利率日益上升,这是何因?

文章来源:房贷计算器 时间:2023-04-27 15:45

  近二十年来,房地产价格一直在上涨,也让很多人对“房”而叹息。

  据相关统计,在2000年,全国的人均住房价格还不到2000元,很多地级城市的住房价格也就是几百元一平米,一间100平米的住房,数万元一平米是很常见的

  而现在,中国的高价格,让很多想要购房的人,都有些心神不宁,因为他们只能眼睁睁地看着价格一天天地攀升。

  现在,国内的住房均价都在一万左右,在一二线大城市,3-40,000都是正常现象。

  在这种情况下,身为中央银行原副总裁的吴晓灵,更是提醒大家,要提防楼市的泡沫。

  同时,政府还向高涨的房地产市场浇了一瓢凉水:“住房是为居住而建,不是为投机而建”。

  正是在这样的情况下,中央银行、国家住房建设部等部门相继发布了一系列针对发展资金需求的相关文件,这些文件被称为“三条红线”,对我国的房地产业进行了严格的监管。

  一是扣除应收账款后,公司的资产负债比率不能超过70%;二是公司的净利润不能超过100%;三是公司的现金与债务比率不能低于1。

  此规定自2023年一月一日起生效。有人预计,由于“三条红线”的存在,大量的房地产商将不能获得银行的资金支持。

  所谓“三道红线”,其实就是对房地产商进行约束,以控制金融机构对房地产业的过度投资,从而给房地产业降温。

  这还不算,如果只是单纯的约束地产商,那么就会起到很大的作用。

  而对于外逃的银行,政府也是下了很大的杀手锏:两条红线。

  《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》于2019年12月末出台,并于2023年1月1日正式实施,同时伴随着“三道红线”。

  两条红色的线,分别是指房地产业的比重,以及个人住宅的比重。

  在红色一条中,针对房地产信贷所占比例,以不同的银行为对象,以红色条线为界。大型银行的比例不能超过40%,其他中型银行、小型银行等依次减少,最小层级的村镇银行,比例不能超过12.5%。

  在红色2中,大银行的个人住房贷款比例不能高于32.5%,小规模的乡镇银行也不能高于7.5%。

  不难发现,在大银行中,房地产商的个人房屋贷款占到了总贷款总额的72.5%。而那些小型的银行就更加严格了,他们的贷款额度是20%。

  在“三道红线”与“两道红线”的共同作用下,房地产信贷市场呈现出一种新的发展态势。

  “三道红线”规定房地产企业的融资,旨在严格控制房地产企业的资本流动,减少房地产企业的债务负担。

  “两道红线”主要是为了抑制住房抵押贷款,减少家庭债务,减少家庭债务。

  对此,也有一些人表示,两条“红线”,对于房地产而言,可以用“断头台”来形容。

  一般情况下,由于资金的限制,房产开发商和购房者的房贷都会逐渐缩水。

  根据笔者的整理,事实却是截然相反。

  《2020年第四季度中国货币政策执行报告》显示,在2020年底,我国居民房贷余额为34.5兆元,新增居民房贷利率为5.34%,居民房贷利率为34.5兆元,居民房贷收益率为5.34%。此外,还增加了9.1万亿元的房地产发展贷款。

  随着两条“红线”的出台,我国的个人房贷在不断攀升,房贷利息也在不断攀升。

  据2023年二季度《货币政策实施报告》显示,截至六月底,我国的个人房贷和房地产业的房贷分别为36.6兆和9.1兆。报道还表明,6月份的个人住宅贷款利率持续上升,较3月上升0.05个百分点,而第一季度的数据是5.37%,也就是说6月份的个人住宅贷款的平均利率为5.42%。

  事实上,虽然从均值上来说,利息并没有太高,但很多买房的人都说,他们的贷款利率都在6.5%以上。

  与之相对的是,公司贷款的比率一直在下降,从2020年12月份到2023年3月和6月份分别降到了4.61%和4.63%和4.58%。

  一高一低,在目前的条件下,体现出了我们国家房地产金融政策的调整方向。

  以个人房贷为例,与2020年相比,2023年6月新增2.1兆元,放款率提高0.08个百分点。中央银行最近的一份报告回答了这个问题。

  中央银行发布的《2023年第二季度货币政策执行报告》对楼市进行了严格的控制。这其中的含义,大致是这样的:

  一是,《意见》中再次明确了“住房是为居住而非为投机”的定位。

  二是坚决反对通过房地产来实现对经济增长的短期拉动。这一条是重点,突出了政府对房地产业的一个“稳”,一个稳定的“稳”的原则,稳定土地,稳定房价,稳定预期。

  三是加强对出租房的财政扶持。也就是说,未来一段时间内,人们的居住需求将从单纯的出售转向以房屋出租为主要途径,人们的居住需求将向“双管齐下”的方向转变。

  四是在不动产融资方面,实行谨慎经营的体制。未来不止是“两道红线”,还有“三道红线”,也许还会有更多与房产“红线”相关的规定。

  五是要继续努力,使银行的真实放款利率继续下降。从目前的财政信贷向实体经济倾斜的情况来看,未来,公司信贷利率将会持续下降,而家庭信贷利率将会持续上升。

  综上所述,居民住房个人贷款利率持续走高,与目前的宏观经济调控有着密切的关系,与目前的房地产调控政策不断升级,房贷额度紧张的情况有着密切的关系,这一点在中央银行的报告中也明确指出了。对于这一点,东方金诚证券公司的高级研究人员王青表示,在未来一段时间内, CPR的权重将会在明年的下半年有所提高。

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