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　　一说到房子，就容易触发大家敏感的神经。2019年8月25日，央行对新发放商业性个人住房贷款利率进行调整，10月8日起施行。

　　所以小秘今天整理了几个大家关注度较高的几个问题和专家回复，快来一起看看吧!

　　一、房贷利率政策为何调整?

　　央行为了解决“融资贵”难题，最近推出了新的贷款市场报价利率(LPR)，推动降低贷款实际利率。

　　新LPR的报价方式改为按照公开市场操作利率(主要是1年期中期借贷便利利率)加点形成;报价频率改为每月报价一次，每月20日公布。

　　并且，在原有的1年期一个期限品种基础上，增加5年期以上的期限品种，为银行发放住房抵押贷款等长期贷款的利率定价提供参考。

　　即，央行改革完善LPR形成机制后，个人住房贷款定价基准也需从以前采用贷款基准利率的方式转换为LPR。

　　二、房贷利率以后如何定价?

　　之前，房贷利率定价是采取基准利率上下浮动的方式。

　　2015年10月24日至今，房贷的贷款基准利率是：一至五年(含五年)期限的为4.75%，五年以上期限的为4.90%。由于绝大多数房贷期限都是五年以上，4.90%成为民众所熟悉的买房贷款基准利率。

　　未来，从2019年10月8日开始，新的商业个人住房贷款利率将以上个月相应期限的LPR为基础。

　　其中，贷款市场利率报价银行的报价形成了LPR。每笔贷款的具体附加价值，由贷款银行根据国家和地方住房信贷政策的要求和综合贷款风险情况，与借款人协商商定。增加值一经确定，在整个合同期内保持不变。

　　如，最近一个月(8月20日)的5年期以上LPR为4.85%，如果银行给你的房贷利率是5.44%，那就是加了59基点，在LPR的基准上浮12%。

　　三、未来房贷利率不再有折扣价?

　　2013年7月20日起，央行取消了金融机构贷款利率0.7倍的下限，但个人住房贷款利率浮动区间暂不作调整。

　　即，为何以前我们会听到“房贷利率可打7折”，只不过随着楼市调控政策和信贷政策的变化，近年一般首套房贷利率不低于基准利率的9折。

　　按新的定价方式，以后就不会有房贷利率可打折的现象了。

　　新政规定，第一次商业个人住房贷款利率不得低于相应的定期贷款市场报价，两次商业个人住房贷款利率不得低于相应的定期贷款市场报价加上60个基点。

　　四、调整后最低利率提高还是下降了?

　　根据上述规则，按最近一个月(8月20日)LPR计算，10月8日后新发放的住房个贷，首套房的利率不低于4.85%，二套房不低于5.45%。

　　融360大数据研究院分析师李万赋表示，此前按照显性或者隐形规定，一般首套房贷利率不低于基准利率的9折，二套房一般不低于基准利率的1.1倍，由此计算出来的数值分别为4.41%和5.39%。

　　“简单对比这两组数值，可发现首套房贷最低利率将由4.41%上升到4.85%，二套房贷最低利率贷将由5.39%上升为5.45%。”

　　五、实际房贷利率会下降还是上升?

　　这个问题上，央行明确定调，“新发放个人住房贷款利率与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。与改革前相比，家庭申请个人住房贷款时，利息支出基本不受影响。”

　　目前大部分银行执行的实际利率是首套房贷基准上浮10%-20%，二套房贷上浮20%-30%。

　　360大数据研究院统计并监测的35个城市房贷市场数据显示，2019年7月，全国首套房贷款平均利率为5.44%，二套房贷款平均利率为5.76%。高于现行房贷基准利率4.9%，也高于即将实施的利率下限。

　　“新的个人住房贷款利率得以保持稳定，既不下降，也不会明显增加利息负担。”交通银行金融研究中心首席金融分析师鄂永健表示，因为新机制下新发放个人住房贷款利率基本不变;央行各地分支行会结合各地情况，规定加点下限。

　　从房贷利率市场未来走势看，李万赋表示，“预计执行利率短期内很难出现显著的、普遍性下降。”

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为，从下半年的情况看，考虑到楼市政策依然从紧，实际上具体的房贷利率只会上调，而不会下调。从数据上看，全国房贷利率水平在下半年进入反弹阶段。

　　六、哪些人买房的利息会增加?

　　首套房商贷利率在目前基准利率下本来可享受打折的潜在买房人。

　　在首套房方面执行首套房贷9折乃至9.5折的城市已经非常之少，7月份只有上海的首套利率为4.84%，低于4.85%。35城的平均首套利率为5.44%，显著高于4.85%。

　　即，首套房贷利率有折扣地区的一些潜在购房人的利率将上升，如上海;而利率原有上浮较大的地区，利率很有可能不变，如苏州。7月份苏州首套房贷利率为6.03%，为全国房贷利率水平最高的城市。

　　“从短期的实际利率水平来看，新政仅会对极少数最优质的客户产生轻微影响，对绝大部分购房人来说，影响不大。”李万赋说，如果10月8日之后的LPR大致维持目前的水准，那么理论上来讲，最优质的新发放房贷借款客户的购房成本将有所上升。